Hvordan analyserer økonomene dagens boligmarked, særlig i lys av det siste årets voldsomme prisstigning? Hva er egentlig boligbehovet og hvorfor skatter vi ikke mer av boligformuen vår? Boligpolitisk utvalg inviterte tre økonomer med boligmarkedet som sitt spesialfelt til å holde faglige innlegg.
«Boligøkonomi» er blitt et stort forskningsfelt etter at det ble politisk besluttet å la tilbud og etterspørsel av boliger først og fremst være prisgitt markedets dynamikk og krefter. Mange økonomer har som sitt virke å følge og analysere boligmarkedet.
Boligforsker Mari Mamre ved Handelshøyskolen ved NMBU, og tilknyttet forskningssenteret Housing Lab ved OsloMet, har fulgt utviklingen i markedet nøye gjennom pandemiåret og publisert flerfoldige artikler i dagspressen. På utvalgsmøtet gav hun oss et oppdatert situasjonsbilde av boligmarkedet og innsikt i markedstrender, utviklingstrekk og forskningsteorier. Hun fokuserte særlig på hvordan situasjonen for førstegangskjøpere har endret seg.
Nejra Macic er sjeføkonom i Prognosesenteret som utarbeider boligbehovsanalyser både nasjonalt og for landets kommuner. Hun presenterte oppdaterte analyser om boligbehovet basert på demografiske trender og utviklingstrekk. Hvor mange og hvilke boliger bør bygges?
Erlend Eide Bø, seniorforsker ved Statistisk sentralbyrå og tilknyttet Housing Lab ved OsloMet. Erlend forsker på urbane boligmarkeder, boligmarkedsutvikling og effekten av skattesystemet og andre institusjoner på boligmarkedet. Han var invitert for å gi oss større innsikt om boligskatteregimet. Hvilke effekter har de gunstige skattefordelene på boligeierskap og er det hold i de vanligste argumentene mot økt boligskatt?
Mari O Mamre, NMBU& Housign Lab ved OsloMet
Midt i den verste perioden av Corona-pandemiens herjinger viste målinger over boligpriser globalt at både priser og antall boligkjøp- og salg hadde steget, og fortsatte å stige, i 45 av 55 land. Mange steder var økningen svært kraftig. På globalt nivå har den økte etterspørselen har vært størst utenfor de tetteste bysentrene. Vi har sett lignede tendenser i forsteder til byer i Norge, men fortsatt tronet hovedstaden Oslo desidert øverst på prisstigningstoppen med en prisvekst på hele 15 pst. fra mars 2020 til mars 2021.
Forskjellige forskningsmiljøer på boligøkonomi benytter ulike teorier for å forklare utviklingen på boligprisveksten i sentrale strøk og byer. Betydning av kort reisevei mellom hjem og arbeidsted (ofte betegnet som «nærhet til CBD»=central business districts) er vektlagt i tradisjonelle økonomiske modeller som hovedårsak til prisveksten. Videre lener mange seg på det som betegnes agglomerasjonseffekter, som viser til at produktiviteten i økonomien øker når befolkningstettheten øker. Andre igjen fremhever byers opplevde attraktivitet gjennom et langt større tilbud av «bekvemmeligheter» som opplevelser, komfort, internett, treningssentre, parker og så videre. Lenge har man også snakket om såkalte «superstjerne»-byer hvor høy inntekt og vekst i hele landet, kombinert med et umatchet boligtilbud i noen veldig attraktive byregioner har en tendens til å skape en voldsom prisvekst i noen byer. Nyere forskning fremhever at «premium beliggenhet» har større effekt på boligprisene enn man tidligere har klart å måle. Også innad i byene.
Forskerne er også opptatt av effektene av krakk og kriser som den pågående koronakrisen hvor krisens konsekvenser med sosial distansering gjør at folk søker seg ut av de tetteste bysentraene, og bytter ut sentralitet med større plass. Globalt finner man en bred trend med fallende eierratene blant unge mennesker, særlig etter finanskrisen. Blant annet i London ble det registrert et dramatisk fall i unge boligeiere. I Norge har ikke trenden vært like sterk som i mange andre land, men SSB har de siste årene registrert betydelig fall i eierratene for unge, særlig i Oslo og for sårbare grupper som aleneforeldre.
Hvis man uavhengig av alder ser på andel førstegangskjøpere viser nye tall at antall førstegangskjøpere igjen har økt mellom 2018 og 2020 fra en nedgang i 2016 og 2017. Over de siste 10-15 årene har imidlertid andel boliger en førstegangskjøper i Oslo skal kunne ha råd til ved å kun lene seg på egen økonomi gått kraftig ned fra om lag en tredjedel av alle boliger mellom 2003 og 2007 til skarve 2-3 pst. 2016-2019. Ettersom man likevel har mange førstegangskjøpere tyder dette for det første på at flere strekker seg lengre og tar på seg en større gjeldsbelastning enn før, og det tyder også på at flere får hjelp til å komme inn på markedet.
Flere sammenfallende faktorer kan tyde på økt risiko for at vi nærmer oss et knekkpunkt hvor vi kan oppleve samme dramatiske fall i unges eierrater som man har sett i London. Mellom 2018 og 2020 steg antall nye nedbetalingslån gitt til låntakere med gjeldsgrad over 400 pst. og belåningsgrad over 75 pst. fra 38 til 50 pst. av totalt utlån gitt til lånetakere under 25 år. Man har registrert tendenser til at førstegangskjøpere kjøper bolig «lengre ut» f.eks. i Viken i stedet for Oslo. Statistikk fra tilbydere av nye boligkjøpsmodeller som «Leie-til-eie» viser at gjennomsnittsalderen for kjøpere har ligget stabilt på 35 år. Dette viser at disse ordningene ikke treffer de yngste boligkjøperne.
Mulige tiltak for å bedre situasjonen for førstegangskjøpere er i første rekke å sette inn prisdempende virkemidler. Man bør tilstrebe å tilby et variert og fleksibelt boligtilbud; man må sikre at unges gjeld holdes på et bærekraftig nivå og man bør se på skattesystemets effekt på boligmarkedet.
Videre kan man styrke tiltak som fremmer boligsparing som BSU-ordningen, samt vurdere flere unntak for kapitalkrav og lånegrenser for unge og særlige utsatte grupper.
Man kan fortsette å fremme nye modeller som gir flere lettere inngang til markedet, som bl.a. «Leie-til-eie». Og sist, men ikke minst kan man øke nivået på boligbyggingen og sørge for at det bygges mer i områdene med størst prispress.
Mari O Mamres artikkel om utviklingen i førstegangsetablereres kjøpekraft kan lese i Tidsskrift for boligforskning.
Nejra Macic, Prognosesenteret
Boligbehovet er den demografiske komponenten i boligetterspørselen. Prognosesenteret benytter ulike modeller for å forsøke å tallsette demografisk boligbehov ved hjelp av statistikk. Den demografiske utviklingen på boligbehovet henger sammen med øvrig økonomisk og samfunnsmessige utvikling og er umulig å fullstendig isolere effekten av, men modeller som brukes kan gi en svært god indikasjon på boligbehov på både lokalt (kommunalt) og nasjonalt nivå.
For å finne det beregnede demografiske boligbehovet brukes data for å fastslå forventet endring i antall husholdninger i ulike aldergrupper, sammen med tall som indikerer endring i boligmassen utenom nyboligbygging (som f.eks. bruksendringer eller riving av boliger).
Gjennomsnittlig størrelse på husholdninger i Norge er på om lag 2.2 og synkende. Antall personer per husholdning er størst i gruppen der eldste medlem i husholdningen er mellom 35 og 44 år, og faller deretter med alderen.
Boligbehovet beregnes som et årlig gjennomsnittlig over en femårs periode og har de siste årene avtatt. I 2020 ble det beregnet et behov for om lag 26’500 boliger i 2020, ned fra 29’400 boliger i 2018. Grunnen til nedgangen er først og fremst fordi SSB har nedjustert sine nasjonale befolkningsfremskrivninger.
SSBs fremhever at Norge eldes i et økende tempo. Både innvandring og fruktbarhet har vært nedadgående over flere år og koronapandemien har på kort sikt bidratt i samme retning. Når veksten kommer i de eldre aldergruppene skaper dette et mye større boligbehov per innbygger fordi husholdningene er typisk små og mange eldre er aleneboende. Vider viser regional befolkningsfremskrivning at veksten i folketallet er svært ujevnt fordelt. Veksten kommer i sentrale områder mens man ser nedgang i folketallet i mange distriktskommuner.
Fra 2019 til 2020 nedjusterte man prognosetallene for boligbehovet for Oslo fra 4400 til 3400 boliger de neste 5 årene. Sammenligning med tall for boligbyggingen viser at det nå vil igangsettes i nærheten av det demografiske boligbehovet for Oslo.
På landsbasis er imidlertid boligbyggingene fortsatt lavere enn boligbehovet. Videre har Prognosesenteret sammen med DnB utført spørreundersøkelser som viser at koronapandemien har hatt en begrenset effekt på folks boligpreferanser, men at den økte utflytting fra Oslo reflekteres ved at flere ønsker å flytte ut til forsteder.
Den nye boligbehovsanalysen publiseres i august 2021, men den siste analysen finner du på Prognosesenterets hjemmesider sammen med resultatene fra koronaundersøkelsen.
Erlend Eide Bø, SSB & Housing Lab ved Oslo Met
Bolig er svært fordelaktig beskattet i Norge og det er trolig en årsak til de høye boligprisene. De fattigste i samfunnet har ikke råd til eie og går dermed glipp av disse skattefordelene. Dermed har gunstige skatteordninger på bolig en stor effekt på fordeling og økonomisk ulikhet.
En boligskatt bør være generell og gjelde alle boliger i hele landet. Skatten vil redusere prisene og gjøre det lettere å komme inn på markedet. Vider vil økt boligskatt gjøre skattesystemet mer omfordelende. Boligskatt vil hjelpe til å kanalisere penger til mer effektive investeringer. Og de økte skatteinntektene gir fleksibilitet til enten kutt av andre skatter eller styrking av velferden.
En boligskatt kan utformes på mange forskjellige måter, men et naturlig utgangspunkt er at man beskatter bolig likt som andre formuesobjekter. Avkastningen, eller fordelen, av å bo i egen bolig kan beskrives som den «leien» man slipper å betale til seg selv og kan settes til 3 pst. ved bruk av skatteetatens beregnede boligverdier. Denne bør skattes som kapitalinntekt, slik man gjorde opp til 2004/2005. Videre bør verdsettelsesrabatten på bolig i formuesskatten senkes til f.eks. 10 pst., fra dagens 75 pst.
Med et slikt opplegg vil en bolig i dag verdsatt til 2,4 millioner få en pris nærmere 2 millioner. Skatt på «boliginntekt» vil tilsvare kr 13’200 og økt formuesskatt (hvis man har formue) vil bli på kr 11’050, som til sammen vil kunne gi en årlig skatt på kr 24’250.
Boligskatt øker kostnaden ved å eie og dermed reduseres betalingsvillighet og boligpriser betydelig. Men en stor og plutselig reduksjon i pris kan gi et sjokk for økonomien og skape vanskeligheter for boligeiere med høygjeld, banker og utbyggere. Skatten må derfor innføres over tid.
Et svært viktig argument for økt boligbeskatning er at boligskatt vil øke effektiviteten i økonomien. Investeringer i primærbolig er fordelaktig behandlet sammenlignet med andre investeringer. Det fører til en overinvestering i bolig i forhold til andre deler av økonomien hvor det er behov for investeringer. Investeringer bør foretas der hvor reell avkastningen er høyest, ikke der skattebelastningen er lav.
Sist, men ikke minst ville økt boligbeskatning gitt store skatteinntekter som kunne bli brukt til å redusere lite effektive skatter, som f.eks. dokumentavgiften eller inntektsskatten. Eldrebølgen øker behovet for skatteinntekter og det vil bli viktig å sørge for inntektskilder med minst mulig skadevirkning på økonomien, slik som boligskatt.
Ved kartlegging av hvem i samfunnet en foreskrevet boligskatt vil treffe, viser man at de 20 pst. med lavest inntekter vil bli lite påvirket av skatten fordi de i liten grad eier egen bolig og har liten formue. Formueskatt elementet i boligskatten er progressivt over hele inntektsfordelingen, mens boliginntektselementet treffer relativt hardest i midt-desilene.
En av de vanligste innvendingene mot boligskatt er at det vil bli en stor byrde for eldre med høy boligformue og lav inntekt. Dette har man løst i bl.a. Danmark ved å utsette boligskatten for grupper som minstepensjonister inntil salg eller arv av bolig.
En annen innvending er at økonomien vil rammes hardt av et brått fall i boligprisene. Dette må nødvendigvis motvirkes av å innføre skatten over en lengre tidshorisont, hvor periode og tiltak for innføring vurderes nøye.
En tredje innvending er at boligskatt ikke vil gjøre boliger billigere for førstegangskjøpere ved at kostnadene overføres fra gjeldsrenter til skatt. Ettersom foreskrevet boligskatt er en kombinasjon av boliginntekts- og formuesskatt vil de fleste førstegangskjøpere ikke betale formueskatt. For førstegangskjøpere er det ofte egenkapitalkrav som er største barriere. Dersom prisene reduseres, vil dermed boligkjøp bli enklere for de fleste.
Videre hevdes det at boligskatt vil kunne redusere boligbygging fordi prisene faller. Ettersom boligmarkedet har gitt overinvestering i bolig vil et fall i boliginvesteringene og boligtilbudet være ønskelig. Når det blir dyrere å eie vil etterspørselen av boliger også falle. Deler av prisfallet vil også komme av lavere markedspris på tomtepriser, noe som vil gi lavere utbyggingskostnader og motvirke fall i boligbyggingen.
Et siste argument er at boligskatt gir økte forskjeller fordi det først og fremst rammer middelklassen. Dette stemmer ikke da en økt boligbeskatning vil være progressiv, særlig på grunn av formuesskattedelen. De fattige eier få og rimelige boliger, de rikeste eier dyre boliger og må skatte mest.
Når det kommer til økt skatt på sekundærboliger er det viktig å ta hensyn til visse momenter. I et marked hvor leiepriser settes fritt vil kjøp av sekundærboliger øke prisstigningen på boliger. Økt skatt på sekundærbolig kan redusere prissvingningene og øke velferden. Likevel kunne det vært en bedre løsning å sette inn tiltak for å dempe etterspørselen fra investorer. Økt egenkapitalkrav vil være mer effektivt enn å ytterligere øke skattene. Det er en reell risiko for at videre økning av skattene på sekundærboliger kan føre til at flere faller ut av leiemarkedet.
Eide Bøs fagfellevurderte artikkel om boligskatt ligger åpent tilgjengelig her. Hannah Gitmarks oppsummering av boligskatt i Norge kan leses her.
Facebook
Twitter
LinkedIn
E-post
